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天津棚改案例：房屋征收中怎么那么多危房？都是变相强拆套路！
- 作者：北京在明律师事务所
- 来源：北京在明律师事务所
- 日期：2019-12-04
导读：追求征收（拆迁）进度一直是征收（拆迁）单位在征收活动中摆在第一位的目标。而这也是违法征收（拆迁）高发的一个鸡肋。近几年来，越来越多的危房拆除行动出现在了一些房屋征收（拆迁）项目中，且行动模式基本都是一个模子里刻出来的——征收（拆迁）单位主动申请危房鉴定，拿到鉴定结果之后就以紧急避险、解危排险为名，快速实施强制拆除行为。实际上，这类行为的背后，往往是为了规避征收（拆迁）程序，实现高动迁率。这样做既不符合依法行政的原则，也不符合保障被征收人合法权益的理念。
【案情回放：补偿决定尚在诉讼，房屋6天内遭危房拆除】
天津市A区的甲先生有一处老宅，因A区人民政府主导的一个棚户区改造项目被纳入征收范围。因长期未在老宅内生活，甲先生一家并不知道A区人民政府早在2018年底对自己作出了《房屋征收补偿决定书》。
2019年夏天，得知“被补偿决定”的甲先生向天津市第一中级人民法院提起了行政诉讼，请求撤销前述《房屋征收补偿决定书》。
等待开庭的日子里，甲先生一如既往地隔段时间回老宅看看。然而，8月底的一天，他发现自家的老宅竟然不见了，房屋坐落处已经夷为废墟，一片苍凉。
甲先生赶紧报案，经警方调查，他才知道来龙去脉：棚户区改造项目指挥部向A区住房和城乡建设委员会提出危房鉴定申请，并委托某检测鉴定中心实施鉴定。
检测鉴定中心出具了一份《鉴定报告》，认为房屋危险性等级为D级，建议拆除。2019年8月16日，A区住房和城乡建设委员会作出《危险房屋通知书》，认定甲先生老宅系危房，要求立即避险、排险。8月21日，棚户区改造项目指挥部将房屋整幢拆除。
【律师说法：以拆危名义强拆规避征收程序，构成程序滥用】
一、危房的含义
《城市危险房屋管理规定》第二条规定：“本规定所称危险房屋，系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。”这也就是说，房龄几十年的老宅并不必然构成危房。危险房屋和老旧房屋完全不是一个概念。
二、危房的认定流程
首先，由房屋的所有权人或使用人向危房鉴定机构提出房屋安全鉴定申请。
其次，鉴定机构受理房屋安全鉴定申请之后，按下列程序进行鉴定：
（一）初始调查，摸清房屋的历史和现状；
（二）现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况；
（三）检测验算，整理技术资料；
（四）全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议；
（五）签发鉴定文书。
再者，根据鉴定机构的鉴定结果，房屋危险性鉴定等级可划分为：
A级：结构承载力能满足正常使用要求，未发现腐朽危险点，房屋结构安全。简单说，不构成危房；
B级：结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求；
C级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房；
D级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。
上述案件中，棚户区改造项目指挥部既不是房屋所有人也不是房屋使用人，故其无权对甲先生所有的房屋申请危房鉴定。
而鉴定机构并未通过甲先生了解房屋情况、进行现场勘查，鉴定报告也未送达给甲先生，因此鉴定流程也不合法。
三、危房的区分处理
房屋被认定为危房后，并非一律需要拆除，而应当根据危房的具体状态进行区分处理：
（一）观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。
（二）处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。
（三）停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。
（四）整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。
四、征收范围内危房的特殊处理
实践中，如果像本案一样，房屋已经被划入了征收范围，还应当做特殊处理。
仍以本案为例，即便鉴定机构将甲先生老宅鉴定为D级危险房屋、建议拆除不存在上述违法情形，也不得在甲先生毫不知情的情况下直接强拆。
原因在于：房屋征收应当遵循“先补偿、后搬迁”的原则，在被征收人未获得合法补偿的情况下，仍应保障被征收人对被征收房屋或者土地的合法占有使用的权利。
而政府职能部门在实施房屋征收时应当严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，不能规避法定程序，恣意或者变相寻找理由强制拆除房屋代替行政征收，侵犯公民、法人或者其他组织的合法财产权利。
既然A区人民政府已经针对甲先生的老宅作出了征收补偿决定，甲先生一家又并未实际使用该房屋，且其相邻房屋也早已签约搬迁，不存在任何现实风险。那么应当等待司法机关就补偿决定司法审查的结果，或司法强拆，或甲先生在此过程中与征收部门达成协议后将房屋交征收部门拆除，而不应像本案这样迳行违法强拆。
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