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房屋买卖合同纠纷案例：公房遭无权处分被卖给其他人？律师介入获百万损失弥补！
- 作者：北京在明律师事务所
- 来源：北京在明律师事务所
- 日期：2019-10-16
委托人：赵女士
代理律师：梁红丽，北京在明律师事务所督导律师
争议问题：无权处分的房屋买卖合同纠纷如何化解
【案情简介：自己的房屋被儿子卖给他人？】
2002年12月4日，委托人赵女士的儿子曹某代理委托人之夫曹先生与当时的宣武区教育委员会签订《购买房屋合同书》，宣武区教育委员会以成本价40000元将位于丰台区四合庄的房屋1套出售给曹先生。
2004年8月28日，曹先生与宣武区教育委员会就坐落在丰台区花乡四合庄的房屋买卖事宜再次签订了《房屋买卖合同》。购房时赵女士与其夫曹先生出具了各自单位的工龄证明，因此该《房屋买卖合同》虽然是委托人之夫与宣武区教委签订的，但实际上则是以夫妻二人的工龄购买的公产房。
2005年3月23日曹某代理其父曹先生与张女士就涉案房屋同时签订了《房屋租赁合同》及附件《房屋由租赁转换为买卖的合同》。《房屋租赁合同》约定，租赁期20年，自2005年4月1日至2025年3月31日止；年租金10000元；张女士应支付20万元人民币租金，在租赁期内，曹某应主动向房管单位申请办理《房屋所有权证》。
若租赁期内未能办理《房屋所有权证》，租赁期满后张女士享有永久性无偿使用及处理此房屋的权利，附件为《房屋由租赁转换为买卖的合同》。
但实际上曹某签约时出示的签有“曹先生”字样的《委托书》系其找人代签，后经笔迹鉴定证明其言属实；另，委托人赵女士对其子曹某与张女士签订附件《房屋由租赁转换为买卖的合同》出卖房屋一事毫不知情，其一直以为房屋只是被儿子曹某对外租赁出去，其也从未见到过上述两份合同，自然无从知晓租赁合同的租金、租期以及其附件。
2005年10月4日，曹先生因病身故。2006年3月，涉案房屋经房屋权属部门核发《房屋所有权证》，房屋所有权人为曹先生。2008年12月，委托人赵女士向产权单位补交购房款15146元，但其若知晓房屋已卖就不会自行补交房款。
2014年5月13日，经委托人和其子曹某申请，北京精诚公证处出具（2014）精诚内民字第***号《公证书》载明，兹证明被继承人曹先生的房遗产份额即涉案房屋由委托人赵女士继承。同年6月4日，委托人赵女士持上述《公证书》将涉案房屋产权人变更为自己，至此该涉案房屋的所有权已经合法过户至委托人赵女士名下。
2015年委托人赵女士在其被法院判决腾还西城区香炉营四条的老房屋之后，想搬到涉案房屋居住，才第一次看到涉案房屋的租赁合同及附件。
2015年5月双方因涉案房屋之间的纠纷，张女士将委托人赵女士和其子曹某诉至法院要求委托人和其子继续履行《房屋买卖合同》，此案经北京市丰台区人民法院及北京市第二中级人民法院一审、二审终审判定为：
委托人之子曹某以曹先生的名义出售房屋的行为，侵害了委托人赵女士作为共有权人的合法利益，属无权处分，故法院不支持张女士在诉讼过程中提出的要求赵女士继续履行合同办理过户的请求。
而本案赵女士依法办理了涉案房屋的所有权证，明确了其对房屋的合法所有权，理应合法的占有、使用涉案房屋，据此赵女士要求张女士将涉案房屋返还给自己。《物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。但这一诉求没有得到法院的支持，委托人赵女士找到梁红丽律师请求其作为代理人帮助自己要回房屋。梁红丽律师团队多次就该案件进行集体讨论，最终决定以合同无效入手去解决这一案件。
【律师分析：合同无效解纠纷】
首先，涉案合同违反有关公房买卖的强制性法律规定。
根据《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第十条，公房买卖必须按房管机关的规定进行。（1）卖方凭《公房所有权证》出售。（3）必须经区、县房管机关审查批准，办理立契过户手续，按规定交纳税费。非经批准，不得擅自买卖。违者，由区、县房管机关处买卖双方以成交价1倍以下的罚款。处罚后按规定进行审查，不符合条件的，不予立契过户。（4）必须按照市人民政府规定的房价标准确定房屋价格。
公房所有权单位以房屋折抵投资与其他单位合营企业，须经房屋所在地的房管机关评定房价。禁止高价买卖公房，禁止以合营为名变相高价买卖公房，禁止倒卖公房或居间牟利等非法活动。
可以看出关于公房买卖活动法律法规有诸多的强制性规定，然而在委托人之子与张女士双方签订《房屋租赁合同》及其附件《房屋由租赁转换为买卖的合同》时委托人之夫并未取得《公房所有权证》，双方的买卖行为也未经过区、县房管机关审查批准，办理立契过户手续，按规定交纳税费。因此，双方订立的《房屋租赁合同》及其附件《房屋由租赁转换为买卖的合同》因违反法律法规的强制性规定而无效。
其次，该合同违反宣武区教育委员会和曹先生签订的《房屋买卖合同》。
在宣武区教育委员会和委托人之夫曹先生签订的《房屋买卖合同》中第四条第一款明确约定：在《房屋所有权证》未发给乙方前，未经甲方同意擅自出售、出租或者变相出售、出租的，甲方有权收回其非法所得并收回其出售的住房。
然而，在委托人之子与张女士双方订立《房屋租赁合同》及其附件《房屋由租赁转换为买卖的合同》时，曹先生并未取得《房屋所有权证》，其买卖、出租公房也并未经过原房屋产权人宣武区教育委员会同意，因此双方签订的合同及其附件应属无效。
最后，涉案合同的双方当事人涉嫌恶意串通损害第三人的合法权益。
购买公房时签订的《房屋买卖合同》虽然是委托人之夫与宣武区教委签订的，但实际上则是以夫妻二人的工龄购买的公产房，应属夫妻共同财产。2015年5月涉案合同经北京市丰台法院及北京市第二中级人民法院经过一审、二审终审判定为：委托人之子伪造了其父亲的签名，该行为虽构成表见代理，但是其对房屋进行出卖，并与张女士签订涉案合同的行为则为无权处分。
委托人赵女士对其子与张女士买卖房屋一事毫不知情，其一直以为房屋只是被儿子对外租赁出去，也从未见到过上述两份合同。且2008年12月又补交购房款15146元，后经合法程序涉案房屋已经过户到赵女士名下。
据此，赵女士认为张女士与其子明知公房不允许私自买卖且明知是夫妻共有的房屋，而在其子仅出具了其丈夫曹先生的委托书的情况下就与其子签订了《房屋租赁合同》及其附件《房屋由租赁转换为买卖的合同》，损害了自己作为合法房屋产权人的利益。而且两人明知公房不能买卖，因此恶意串通以《房屋租赁合同》掩盖买卖公房的交易实质，已经构成《合同法》第59条规定的“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，因此针对两人取得的财产应收归国家所有或者返还集体、第三人。
此案在审理过程中法院主动协助梁红丽律师到不动产登记机关查询该房屋自始的产权状态，确定双方签订买卖合同时该房屋为公房。据此，张女士一方表示愿意让步，进行谈判协商，最终张女士答应付给赵女士115万元的购房款弥补其损失，案件得到圆满解决。
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