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「浙江省违建拆除案例」处置违建须合理有度，国有土地上扩建房屋不应一律强制拆除！
- 作者：北京在明律师事务所
- 来源：北京在明律师事务所
- 日期：2019-11-25
导读：业主购买房屋后，征得开发商和物业公司同意实施扩建装修，装修完毕后却被行政机关认定为违法建设并面临强制拆除。花费了高额装修成本后，如果扩建房屋被强制拆除，业主的权益必将遭受损失。房屋存在这样的情形，是否一定会被强制拆除呢？业主还能采取有效措施挽回损失吗？本文，在明律师刘勇进、夏丽丽为大家解析这样一个案件。
【基本案情：业主装修扩建，却被认定违建】
委托人马先生的房屋位于浙江省宁波市北仑区某街道，马先生所在小区的房屋属于联排别墅，开发商在买卖该小区房屋时承诺可以对房屋南北两侧凹下去的部分进行填平装修扩建，物业也同意业主进行这样的装修扩建，于是绝大部分业主在买了该小区的房屋之后都进行了部分填平扩建。
马先生买下该小区房屋后也跟着进行了扩建装修。这期间，综合行政执法局人员来过数次，并未指出扩建部分属于违建。
马先生花了数月投入30多万的成本，终于完成了整个装修。但是，刚装修完不久，该区综合行政执法局人员就找上门来，说扩建部分属于违建要拆除，并紧接着下达了拆除告知书、强制执行决定书等一系列文件。
马先生对此感到无法理解，明明开发商承诺过，并且物业也同意，之前综合行政执法局来了数次，也未提出涉嫌违建、不得装修，现在怎么就莫名其妙变成违建了呢？
过了不久，隔壁邻居扩建的部分就被拆除，拆除手段十分简单粗暴，对合法建筑部分都造成了很大影响。马先生感到事情不妙，赶紧找到了在明律师事务所，委托刘勇进、夏丽丽律师代理其案件。
【案件分析：违建并非一律拆除，行政行为必须合法合理】
《城乡规划法》第64条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。
尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
依据上述规定，根据违法行为的不同阶段和情节轻重，违建当事人分别应承担的法律责任为：责令停止建设、责令限期改正并处罚款、限期拆除、没收实物或者违法收入并处罚款。
对于已建成的涉嫌违建房屋，只要可以采取改正措施消除对规划实施的影响，行政机关就可以限期当事人改正并处罚款，并非必须强制拆除。只有违建情节严重，无法采取改正措施的，行政机关才能依照法定程序拆除房屋。
国务院印发的《全面推进依法行政实施纲要》明确要求，依法行政不仅要合法行政，还要合理行政。合理行政即要求行政机关在行使自由裁量权时要做到合情、合理、恰当和适度。
在法律规定对违法建设既可以责令改正并处以罚款，也可以强制拆除的情形下，行政机关作出行政行为应当符合立法目的和原则，采取的行政管理措施应当必要、适当，选择有利于最大程度保护行政相对人权益的做法。
具体到本案，马先生扩建的部分，虽然超出了规划许可证的规划范围，但是这次扩建装修只是填平了南北两侧凹下去的部分，所占面积很小，并未严重影响规划，还未达到必须拆除的地步。
马先生的扩建装修行为事先得到了开发商和物业的认可，该小区绝大部分业主都采用这样的扩建装修方式。综合行政执法局此前对此事知情，也未提出异议，在业主装修完成之后却提出要拆除明显不合理，而且此事涉及到好几个小区的很多业主，牵涉人员多，拆除成本巨大，违背了合理行政的比例原则。
除此之外，《行政强制法》对于违法建筑的强制拆除程序有明确的规定，不依法定程序拆除依然是违法的。
根据《行政强制法》的规定，行政机关作出强制执行决定前，应当事先以书面形式催告当事人履行义务，并在催告书中列明当事人依法享有的陈述权和申辩权。
该法第36条规定：当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。当事人提出的事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。
本案中，综合行政执法局并未按照法定程序进行催告，也未告知马先生陈述申辩的权利，所以在程序上明显违法。
对案情进行缜密分析后，刘勇进、夏丽丽律师马上针对综合行政执法局的行为向北仑区人民政府申请了行政复议。最后，区政府下达了行政复议决定，撤销了针对马先生的行政强制执行决定，马先生的合法权益得到了有力保护。
最后，在明律师再次提醒广大当事人，遇到行政机关来查处违建时不要慌张。自己的房屋缺乏相关手续，也不代表房屋一定就是违法建筑。即使房屋存在违建情形，也未必一定要以强制拆除的方式处理。行政机关实现行政目的，必须采取合理适当的方式。如果行政机关没有遵守法定程序，就存在违法行政之嫌。所以，遇到违建问题，大家要及时联系律师帮助你分析情况，以便更好地保护自己的合法权益。
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