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在明拆迁律师：无证房屋不给补偿怎么办？除了“红本”，这些证也管用
- 作者：在明律师
- 来源：北京在明律师事务所
- 日期：2020-01-03
导读：新修订的《土地管理法》明确，在集体土地征收过程中，对农村村民住宅应当给予公平、合理的补偿。然而遇到征收时，农民朋友的处境却各不相同。特别是房屋存在无证、缺证情况的农民朋友，心中总是不踏实。因为，无证、缺证房屋极易被征收方认定为违法建筑，面临遭拆除而不予补偿的窘境。那么，自家房屋到底能否拿到补偿？房屋有什么证件，应当认定为合法建筑进而给予补偿呢？
【能不能拿补偿，确定“身份”很重要】
无论是国有土地上房屋征收，还是集体土地征收，被征收人想要获得补偿，关键在于有没有“身份”。如何确定房屋是否合法、被征收人是否有获得补偿的“身份”呢？
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
根据《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的要求，地方自然资源部门在征地报批前应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类数量等现状进行调查，调查结果应当与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。
可见，调查是征收中的法定环节，确定“身份”需要经过征收方详细、严谨地调查。实践中，有的征收方未经调查就擅自认定被征房屋的权属情况，这对于被征收人来说极不公平。
如果征收、征地过程中，从未依法进行过类似的调查程序，您就可以考虑通过法律方式救济了。
【了解所在地方政策，关注具体项目补偿方案】
当然，法律规定只是原则与底线，是较为笼统地规范。被征收人想要判断自家房屋能否获得补偿，还需要了解自己所在地方的政策，以及具体项目的征收补偿方案。
什么样的房屋能给予补偿、能获得多少补偿，只有方案才能解答您的疑惑。而补偿方案的内容，也会受到地方性规定的影响。遇到征收时，这两者都是被征收人应当重点了解、关注的。
例如，我市《集体土地房屋拆迁管理办法》第十九条中有如下规定：拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。
本办法实施前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住的，应当给予适当补偿。
上述规定的内容，值得我们参考。它向广大被征收人反映了一个道理，实践中一些征收方对待无证房屋“一刀切”不予补偿的做法，肯定不合理。
当您面临征收时，可以仔细地阅读征收补偿方案。方案的内容一定是详细的，不可能只是简单的一纸通告。不同项目的补偿、安置方案，其格式、措辞等将有所区别，但其中应当具备的内容大致相同。
一般，征收补偿方案中将列出这些内容：
1．实施该项目的法律依据及批准文件
2．征收范围
3．实施主体与实施单位
4．对被征收人、被征收房屋（宅基地面积）的认定
5．补偿方式设定
6．各项补偿费用计算方法
7．各项补助费用计算方法
8．奖励金计算方法
9．产权调换房屋的面积、位置、价格、交付方式等详情
10．搬迁期限与过渡期限
11．双方未达成协议的处置方式
12．被征收人可以行使的救济权利
上述内容仅供大家参考，也许您在实践中所见的补偿方案会更详细、更完善。我们总说“一把尺子量到底”，其实是一个项目一把尺子。您家所涉项目的补偿方案就是您的尺子。能否拿到补偿，被征收人可以用这把尺子来对比自家房屋的情况量一量。
当您感到疑惑时，不妨咨询一下律师。长期代理征收纠纷案件的专业人士会积攒下许多有用经验。一套补偿方案是否完全符合法律规定、是否真正做到了公平、合理。让律师帮助您分析、判断，将更有利于保护您的受偿权益。
【除了“红本”，您家或许还有这些证件】
前文中我们提到，由于房屋存在无证、缺证的情况，被征收人的心中很不踏实。以房屋是否有证为标准认定房屋是否合法、是否给予补偿，对被征收人来说很不公平。
许多房屋的建成时间距今已过数十年，房屋无证的原因也是复杂的。所以，征收方在判断房屋权属状况、认定房屋是否给予补偿时，应当充分考虑历史遗留问题，综合房屋的建设时间、时代背景、法律实施情况判断。
集体土地上房屋面临征收时，情况也许比国有土地上房屋更为复杂。
在明律师在代理过程中，曾见到一份集体土地房屋棚户区改造项目的补偿方案。
在此，我们就以集体土地上房屋为例，结合上述方案，看看您的房屋有哪些证件，可以主张认定合法、给予补偿。
1．集体土地建设用地使用证。即农民朋友常说的“小红本”。农村村民作为农村集体经济组织成员，依法占有、使用村集体分配的宅基地，一般都会获颁“小红本”。这是当前最常见，也是农民房屋应当获得补偿的最有力证明。
2．不动产权证书。这是相较于“小红本”更新一代的权属证书。许多地区的自然资源部门、不动产登记机构在开展权籍调查后，进行房地一体确权发证，为农民朋友换发包括房屋所有权在内的不动产权证书。
3．土地登记审批表。该表格由原地方国土资源部门负责审核，报地方人民政府批准。表格中包括申请人情况、申请登记类型、土地及附着物的若干详情。可以从侧面反映出，行政主管部门对土地及房屋的面积、权属、用途等情况的认定。
4．农村个人建房使用土地许可证。该证件出现于1982年《村镇建房用地管理条例》实施后。
根据该《条例》及各地方规定，农村社员建房需要宅基地的，向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。
持有该证件，可以证明农民朋友的房屋建设时，符合当时的法定程序，经过了批准机关认可。
5．乡村建设规划许可证。根据《城乡规划法》的有关规定，个人在乡、村庄规划区内建设，应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报市、县级人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
这是行政主管部门确认建设项目位置和范围符合规划的法定凭证，也可以作为您主张房屋合法、应当获得补偿的重要依据。
最后，在明律师要告诉广大被征收人，有许多因素都关系到您能否获得补偿。遇到征收时，仍需要您多分析、多判断。就房屋价值补偿而言，无论房屋是否有证，均应给予适当的补偿。除了“小红本”，您家或许还有其他证件、文件可以证明房屋的权属状况。建议您尽早了解地方政策，仔细阅读补偿方案，同时多听取专业人士的意见。争取让手中的每一样材料都发挥作用，助您获得满意补偿。
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