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棚户区改造，晚安？老旧小区改造，早上好！
- 作者：在明律师
- 来源：北京在明律师事务所
- 日期：2019-12-23
导读：据新华社报道，12月17日住房和城乡建设部召开座谈会，明确指出住房和城乡建设工作宜稳字当头。要以城市更新为契机做好老旧小区改造，指导各地因地制宜开展工作，尊重群众意愿，满足居民实际需求。那么，这一番重要表态究竟有何深意？自2008年开始持续10年有余的棚户区改造项目真的要“凉凉”了吗？老百姓面对这一新的形势变化又该做出怎样的调整和预期呢？
在明拆迁律师认为，上述座谈会事实上传递出了非常明确的讯号：在2020年，城镇老旧小区改造将取代城镇棚户区改造的地位。更进一步的讲，真正以征收拆迁为主要表现形式的城镇棚改项目将逐渐淡出历史的舞台。
【听话听音：老旧小区改造“上位”】
回顾棚户区改造工作的历史我们不难发现，2009年住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》中是这样表述其重要意义的：
实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。
然而到了2019年年末的这次座谈会上，表述则变成了这样：
当前房地产市场总体平稳，成绩来之不易。保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
两相对比，结论便不难得出。在以往的棚户区改造征收项目中，地方政府往往拼命设置奖励政策，鼓励被征收人选择货币补偿或者“房票”，其目的就在于拉动刺激房地产市场，活跃消费。
显然，在新时代的经济及社会背景下，开展方式更为稳健、对群众生活影响更可控的城镇老旧小区改造逐步体现出了优越性。
而从另一个人人都能理解的角度来看，有钱住新房，没钱修旧房，有多少钱办多少事儿，这才叫过日子。
【应对之策：面对现实做好这3件事】
总有老百姓问在明律师，我家的房屋建造于上世纪七八十年甚至更早，年久失修外加结构设计不合理，早就想征收拆迁了，现在还有希望吗？我们能不能主动申请征收拆迁呢？
答案是确定的，征收拆迁绝非申请就能申请下来的。老百姓自然有权拨打12345提意见反映问题，但能否如愿就没那么简单了。
那么在“拆不动”的事实面前，我们就需要退而求其次，看看不拆如何对这老旧小区进行修补，以实现其居住环境的改善提升。
在明律师提示广大老旧小区居民务必做好以下3件事：
其一，及时成立业主委员会、居民自治委员会等业主自治组织，紧密配合社区居民委员会，充分了解、表达民意诉求。老旧小区改造的特点之一就是不具有强制性，诸如老楼加装电梯、增设无障碍设施、加固修缮、建设立体式停车楼等任何“好事儿”能不能办，都得大家同意才行。
其中有些牵涉《物权法》规定的业主所有权的事项，不达到100%同意，很难推动。即便一些地方已经调整政策规定，将同意比例压低至90%，这仍然是一项困难重重的目标。
故此，没有业主委员会和居民自管会，遇事七嘴八舌各执一词，就基本意味着啥也办不了，只能在原地踏步，等着看着隔壁小区改造落实。
其二，自觉纠正违反规划的违建行为。老旧小区里的违建问题往往比较突出，而从法律层面看，这类违建在定性上通常争议不大。未经审批而擅自加盖，行为又发生在1990年《城市规划法》施行之后，想定成“历史遗留问题”几乎不可能。
需要强调的是，物业公司是无权同意任何一名业主擅自违法加盖、扩建房屋的，有物业的批准不能证明其建设行为合法的依据。
故此，及时配合街道办事处、社区居民委员会纠正此类违法行为实属必要。当然，若您对自己的建造行为是否违法持有不同意见，或者认为自己建造的建筑物不应被“白拆”，而应当获取一定的补偿，则可以及时咨询专业律师，请律师做一个专业的把关判断。
其三，如果您所居住的老旧小区在2020年继续赶上了棚户区改造征收项目，请务必抓住机会争取公平、合理的征收补偿。
尽管在前述具有风向标意义的座谈会上未提及棚户区改造，但这并不意味着棚改将在2020年彻底绝迹。
简言之，若您的房屋所占的土地有巨大的升值潜力，就不排除有开发商会看中它。那么此时“拆旧建新”将老住户外迁到郊区，何乐而不为呢？
显然，外迁出几十公里不是一般老百姓所希望的。但毕竟各家的情况不同，对于居住面积10平方米，长期共用厕所和厨房的那类人而言，外迁安置的新房或许更具吸引力。
总之，请大家牢记，城镇棚户区改造征收项目需严格依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序和补偿标准执行，大家的权利是有保障的，一定要坚决行使以获取对我们最好的结果。
总有当事人向在明律师诉苦，称如今的拆迁项目在补偿安置条件上是“一波不如一波”，早年间一户人家得10套房的事情一去不复返了。的确，一波赶不上不是老百姓所能左右得了的，但我们起码可以避免“波波赶不上”的窘况发生。自然，对于某些每平米修缮翻新价格5000至6000元的“申请式修缮”做法，不是所有的老百姓都能接受，掏不起这笔费用还要分期按月偿还，感觉也着实不佳。但在明律师觉得，凡事都要向前看，要看到希望，看到好的一面。
毕竟，棚户区改造项目减少会在客观上减少强拆、逼签等违法行为的发生，全凭自愿也能消除许多强制带来的矛盾纷争。
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