导读：据界面新闻12月3日报道，11月24日凌晨，江苏省苏州市吴江区同里镇的中粮本源项目部分别墅（共计11幢22户）遭挖机强拆，而这些别墅此前已被开发商交付给了业主居住使用，有的业主甚至已经拿到了房产证。那么，“五证齐全”的新建房屋怎么转眼之间就成了当地自然资源部门眼中的违建别墅呢？在“违建”别墅查处风暴持续的状态下，各地此类案件数量大、矛盾复杂、问题繁多，作为普通购房者的别墅业主的权益又该如何保障呢？本文，在明律师为大家浅析这一贯穿2019年全年的重大热点问题。

 

自2018年11月陕西秦岭违建别墅一案曝光后，清理整治违建别墅的风暴开始在全国延烧。

 

不可否认，“违建”别墅泛滥至少有两方面严重的社会危害性：其一，破坏当地自然生态环境，侵犯农民土地权益；其二，背后不乏大量官员贪污腐败、滥用职权等职务违法犯罪问题。

 

在“绿水青山就是金山银山”的生态文明思想背景下，清理整治违建别墅绝非单纯的法律层面的“纠错”，这点是广大别墅业主所必须认识清楚的。

 

单就整治行动所涉的法律问题而言，以下几点值得关注：

 

其一，行政行为的信赖保护原则与“朝令夕改”的理解。

 

最高人民法院在（2017）最高法行申5895号行政裁定书中有这样的理由阐述：

 

行政行为一经成立，即具有确定力、羁束力和执行力……行政行为在其存续期间，对于行政机关同样具有约束力。从法的安定性角度考量，亦不允许行政机关非因法定事由并经法定程序恣意变更、撤销或者废止已经作出的行政行为。

 

但在特定条件下行政机关可以在法律救济程序之外自行变更、撤销或者废止行政行为，此即“行政程序的重开”。例如作为行政行为根据的事实或法律状态发生变化时。

 

这段裁决中的表述可以这样理解：在绝大多数情况下，行政机关“朝令夕改”“出尔反尔”是不对的。别墅业主们基于对“五证齐全”的信赖而选择购买别墅是没有问题的。

 

但倘若当初地方政府及其部门的“颁证”行为本身就严重违反法律规定或者损害重大社会公共利益（如自然保护区、湿地生态保护区之需等等），那么对这样的严重错误及时予以纠正也是行政法治的应有之义。

 

自然，此时纠错势必会造成损失，那么别墅项目的开发商和当年负责审批、监管的地方政府对此都存在过错，应当依据“有过错，有责任”的原理给予别墅业主以全面赔偿。

 

故此，在绝大多数案件中，业主们斥巨资购买的别墅是难以保住的，所能主张的只能是赔偿或者补偿。这绝非一个价值判断，而是不可回避的事实判断。

 

其二，拆除行为必须严格依法依规开展，确保程序合法、赔偿到位。

 

违建别墅究竟该怎样清理整治？这与查处一般的违建事实上区别不大，重点需要注意以下3大方面：

 

一是事实层面的调查认定须准确。地方规划与自然资源部门要严格依据所涉保护区的规划范围等查清涉嫌违建别墅的事实状况，根据其违反土地管理、城乡规划法律的程度进行区分处置。一般而言，处置措施包括依法采取拆除、部分拆除、没收、保留建筑物、没收销售别墅的违法所得、罚款等措施。

 

也就是说，违建别墅从法律层面是存在被保留的可能性的。但对于目前媒体报道的绝大多数项目而言，其侵占相关保护区范围的情况都是确定的，保留下来的实属少数。

 

同时，在调查认定过程中势必要考虑“历史遗留原因”的问题，即涉案别墅究竟建造于何时，是否违反了当时的法规和政策。目前来看，绝大多数违建别墅项目都是最近几年新建起来的，这一事实的确对房屋的保留十分不利。

 

二是确定要拆除的，拆除程序必须严格合法。简言之，如果是自然资源和规划部门依据《土地管理法》的规定作出责令限期拆除的行政处罚决定的，需要经申请人民法院裁定才能强制执行，自然资源和规划部门在此种情况下不得直接组织人员强拆。

 

如果是违反《城乡规划法》的情形，县级以上政府有权责成有关部门实施强拆，但也需要严格依据《行政强制法》的规定经“调查取证→告知拟作出的处罚并听取陈述申辩（必要时可召开听证会）→能够改正的要作出责令限期改正的通知→作出责令限期拆除决定（当事人若复议或诉讼则不得推进拆除程序）→书面催告→听取陈述申辩→作出强制拆除决定→强拆前公告→行政强拆”这样的法定程序方能最终实施强拆。

 

从目前媒体报道和当事人反映的情况看，能够严格走全上述程序的，实在为数不多，这是令人遗憾的。

 

三是对当事人拥有产权证的情形，完全可以考虑通过征收程序给予别墅业主以公平合理的补偿。实践中，已有一些项目采取了此种方式来对“违建”别墅进行清理整治，相较于直接按拆违程序操作，这样做无疑更能缓和矛盾、保障业主利益。此种情形下，依据590号令规定推进征收项目即可。

 

在明律师最后要提示广大别墅业主的是，若地方政府完全无视大家的权益损失，在未进行充分协商沟通，未履行相应法定程序的情况下野蛮、粗暴实施强拆，则其必须对违法强拆行为的后果承担法律责任。业主有权提起确认强拆行为违法并申请行政赔偿的诉讼来坚决捍卫自己的合法权益。清理整治违建别墅的出发点是好的，积极作为是有其必要性的，但绝不应以此为由肆意牺牲、损害普通购房群众权益。须知，买别墅的并非都是“规划局副局长”，很多都是普普通通的过日子人，行政机关在“纠偏纠错”的同时，切不可人为制造出新的偏差错误来，合法性与合理性兼备的行为才能最终经得起历史的检验与评说。