2005年，杨某与农村集体经济组织签订集体土地租赁合同，15亩农用地租赁期限30年。承租人建筑养殖圈舍后一直用于奶牛养殖，没有办理过建设规划审批手续。当地镇政府以最新发布实施的地方法规，对杨某做出限期拆除的行政处罚决定，同时委托第三方评估机构做出偏低的价值评估，口头协商只赔偿评估价值一半的损失。该行政行为是否合法?养殖户应如何维权?请看下文分解。

　　一、基本案情

　　杨先生在北京市某村建造养牛场，当时跟村委会签订了长达50年的土地租赁合同，一次性支付租金7万元。村委会于2020年又变更了合同内容，合同租赁期限从2020年*月*日至2050年*月*日，新租期30年。杨先生在租赁土地上建造900平米奶牛场，从2003年以来一直从事奶牛养殖，共有奶牛70多头。2021年8月份，镇政府派出工作人员告知杨先生奶牛场不符合2019年修订的《北京市城乡规划条例》规定，没有建设规划许可证就在农用地上建造牛舍，没有农用地规划审批手续。所建造房屋和牛舍属于违建，需要限期查处。镇政府委托第三方评估公司对杨先生奶牛场建造的房屋和机器设备进行了评估，评估价值共计200多万，其中房屋评估价值180多万，机器设备评估价值7万多，另给予总价值5%的搬迁奖励。镇政府又以奶牛场上房屋和牛舍属于违建，没有审批规划许可证为由，镇政府只同意赔偿总价值200万的50%的损失。镇政府赔偿数额偏低，同时又遗漏主要赔偿项目，对于停产停业损失和奶牛出清损失都不予评估。杨先生经营奶牛场有营业执照，上述赔偿项目和数额杨先生感觉严重侵害了自己的合法权利，因此决定用法律来维护自己的合法权益。经过咨询专业律师，杨先生了解到镇政府行政行为认定的法律依据和其行政行为的具体违法情况。

　　二、镇政府对杨先生违法建筑认定的法律法规依据

　　镇政府认为杨先生违反《中华人民共和国土地管理法》规定，擅自将农用地改为建设用地;且没有建设工程规划许可证，根据《北京市城乡规划条例》规定，确认杨先生的奶牛场属于违反土地用途和没有规划审批的违法建筑，要求限期拆除。具体法律依据如下：

　　《北京市城乡规划条例》第二十九条：“本市依法实行规划许可制度，各项建设用地和建设工程应当符合城乡规划，依法取得规划许可。”第七十五条：“建设工程未取得规划许可证件或者未按照规划许可证件许可内容进行建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，执法机关责令限期改正，处该建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处该建设工程造价百分之十以下的罚款。”

　　《中华人民共和国土地管理法》第七十四条：“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，……”

　　二、、镇政府行政行为在事实认定、适用法律、程序等方面出现错误

　　1、镇政府行政行为事实认定错误

　　根据《国土资源部农业部关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知》国土资发[2007]220号文件：“本农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织按照乡(镇)土地利用总体规划，兴办规模化畜禽养殖所需用地按农用地管理，作为农业生产结构调整用地，不需办理农用地转用审批手续。”

　　根据上述通知指示，国土资源部制定的《全国土地分类》和《关于养殖占地如何处理的请示》规定：“养殖用地属于农业用地，其上建造养殖用房不属于改变土地用途的行为，占用基本农田以外的耕地从事养殖业不再按照建设用地或者临时用地进行审批。”

　　杨先生建造的奶牛场属于养殖用途，根据上述法规不属于改变农用地用途，不需要再办理建设用地审批手续。

　　2、镇政府行政行为没有法律依据

　　杨先生租用村集体土地有已签订合法有效的租赁合同，没有违反土地用途，养殖用地也不属于需要办理建设用地审批手续的范围。而且杨先生在2003年就签订了土地租赁协议，2008年颁布实施《城乡规划法》，2009年《北京市城乡规划条例》才颁布实施，2019年修订了《北京市城乡规划条例》。镇政府指出杨先生奶牛场违建的法律依据也是2019年修订的《北京市城乡规划条例》。根据法不溯及既往的原则，镇政府根据2019年修订的《北京市城乡规划条例》确定杨先生在没有建设规划许可的情况下在2003年建造养牛场，行政行为依据的地方性法规无法约束建造行为在前的事实行为。杨先生是合法租赁村集体土地，不属于违法《土地管理法》非法占有农用地，建造房屋也是为了养殖奶牛所用牛舍，不违法农用地用途。

　　3、镇政府行政行为程序违法

　　根据《中华人民共和国行政处罚法》第四十四条：“行政机关在作出行政处罚决定之前，应当告知当事人拟作出的行政处罚内容及事实、理由、依据，并告知当事人依法享有的陈述、申辩、要求听证等权利。”

　　作出违建处罚前，应经过行政机关立案，调查取证，告知违建处罚的事实、理由、依据和有关权利，听取陈述、申辩或者举行听证等程序之后，最后作出违建处罚决定。在法定期限内不复议、不诉讼又不自行拆除的，行政机关书面催告、告知享有陈述、申辩的权利，作出强制执行决定书，强拆违法建筑。镇政府没有给予杨先生陈述、申报和听证的权利，镇政府没有职权对杨先生的奶牛场认定为违建，直接做出违建处罚决定书，要求杨先生在限期内拆除，逾期不执行将由镇政府强制拆除。严重剥夺了杨先生陈述申辩和听证的权利，使杨先生对自己的合法财产无法得到法律的救济，侵犯了杨先生的合法权益。

　　最终，经过本所律师对镇政府行政行为的违法性分析，杨先生决定用法律武器捍卫自己的权利。在农村集体土地被作出限期拆除违建的处罚时，应根据具体情况，参照不同法律规定来保护自己的合法权益。

　　具体应如何行动，需要律师结合案情，深入分析适用的法律依据才能做出最佳决策。所以，在遇到此类问题的时候，还是需要咨询专业律师给出切实可行、有针对性的解决方案。在指出政府行政行为违法的同时，也要找到合法权益可适用的法律依据——既有矛又有盾，才能够在捍卫自身权益的过程中立于不败之地。