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农村的重要事实：房屋永远是你的，但宅基地可不一定！
- 作者：北京在明律师事务所
- 来源：北京在明律师事务所
- 日期：2019-11-05
导读：关于农村宅基地及其上房屋的复杂法律问题，在明拆迁律师在日常咨询和案件代理中频频遭遇。本文，蔡桂伶律师就为大家通过一起案件解析宅基地的基础性法律常识，相信会对大家有所帮助。
案情简介：农村宅基地腾退后，原宅基地使用权人去世，现宅基地使用权人要如何认定
2016年，白某家所在区域开始拆迁。2017年白某与村委会签订了《宅基地房屋腾退补偿安置协议》。白某所居住的院落系白某祖辈留下的宅基地，白某父母婚后共育有子女6人，我们姑且称之为白某、白2、白3、白4、白5和白6。
白6在1996年去世，其父母分别于1997年、2003年去世。白某父母去世后，白某一家一直居住在该诉争宅院内，该位置的户籍上仅剩白某，其妻米某，其子白小某；其他人则分别在2016年以前将户籍从该处迁出。原宅基地上有房屋3间，2006年，白某夫妻在院内增建房屋5间，并将院落封顶。
2017年，村民委员会与白某签订的《宅基地房屋腾退补偿安置协议》中约定：白某将涉案宅基地、房屋及附属物腾退，被安置人口为，白某，米某，白小某，村委会补偿白某宅基地腾退补偿款XX万元，宅基地区位价，超出宅基地区位补偿价，房屋价款，装修设备及附属物补偿款，各项奖励补助款，其他补助费等共计XX万。
2017年，某投资管理公司与白某签订《定向安置认购协议》约定：白某自愿认购定向安置房4套，分别为一居一套，二居二套，三居一套，购房款XX万元，购房款自腾退款项中扣除，剩余款项由白某领取。
宅基地上房屋腾退后，白某的其他兄弟姐妹将其诉至法院，要求分割其父母所留遗产。遗产按照第一顺序配偶、子女、父母，应当本着互谅互让，和睦团结的精神，协商处理。
诉征宅基地原使用权人为白某父母，白某及其他兄弟姐妹作为白某父母的第一顺序继承人，对该院落中属于其父母的3间房屋遗产有权继承。
宅基地使用权系本集体经济组织成员依法享有的权利，集体经济组织成员死亡后，依法不再享有宅基地使用权，该处宅基地应由经过审查批示的新宅基地使用权人使用。
在该处宅基地被腾退时，村委会认定了白某为该处宅基地的被腾退人，故该处宅基地的区位补偿款应归白某所有。安置房系因腾退宅基地给原宅基地使用权人的置换房屋补偿，白某后增建房屋的地上物部分价值百分之十认定为父母的遗产。故其他继承人有权参与继承分配，相关宅基地腾退补偿款、腾退奖励费、腾退补助归全部继承人共同所有。
法律分析：2018年农村宅基地确权结束以后，以下四类情况无法继承
一、宅基地上房屋长期闲置或者倒塌的不能继承
农村宅基地上房屋倒塌损坏严重，长期无人居住，将由集体收回，不能继承。宅基地损坏要修缮，且不能长期空置。
二、宅基地未进行变更登记不能继承
子承父业本是无可厚非，子女有房屋继承权和所有权，但是宅基地属于集体财产。若登记在父母名下，如果子女要继承父母的宅基地，要依法进行宅基地使用权证变更登记，然后子女才有宅基地的使用权。此外，农村宅基地只能在本集体内做转让，不能在本集体之外以任何形式私自买卖宅基地。
三、户口迁出农村的子女不能继承
其实出现宅基地不能继承状况最多的就是这一类。现在年轻人都在城市买房，或者离家多年，户口迁出农村落户城市。如果父母过世了，乡下的宅基地和房屋就搁置了，这种情况子女只能继承房产不能继承宅基地的使用权。所以，不能进行翻盖或买卖，等到房屋自然灭失之后，宅基地会被村集体收回然后重新进行分配。
需要指出的是，这和农业农村部新规中强调的“不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件”并不矛盾。新规中强调的是对现有的宅基地使用权人而言，其进城落户不得以强制退出宅基地为条件。但若宅基地使用权人的子女已经进城落户进而丧失了本集体经济组织成员资格，那么其也就很可能失去了在宅基地使用权人去世后获得宅基地权益的权利。
四、属于违法圈占、建房的宅基地及其上房屋不能继承
私自非法占有耕地、自留地建房，没有得到审批，无法确权的宅基地及其上房屋不在继承范围内。故此，广大农民朋友一定要重视宅基地的确权登记领证，按照地方性规定的严格程序要求履行自行申请、村级同意、乡镇审核、区县审定的步骤，及时领取房地合一的不动产权证。只有这样，自己的宅基地及其上房屋在“百年之后”才能顺利的过渡到子女或其他继承人手中。
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