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「农村胜诉案例」“某公司”能认定、拆除无证建筑吗？
- 作者：纪洪飞
- 来源：北京在明律师事务所
- 日期：2019-09-27
导读：建造居住多年的房屋竟被某公司诉称建在了其享有土地使用权的土地上，且该公司先是将涉案房屋认定成私搭乱建，后又威胁要对其强制拆除。那么，这究竟是一起怎样的案件呢？
【基本案情：好好的房屋竟被某公司认定成违建？】
马某等5人系B市S区某村居民，在该村有土地一处，马某等人及家人在此居住。而后马某等人于1994年至1995年期间共同在该块土地上翻建房屋。
2016年某公司发布《综合整治公告》称，私搭乱建的建筑物限期15日内拆除，逾期未拆除的，某公司将予以强制拆除。
马某等人所建房屋因未取得房屋所有权证被某公司认定为私搭乱建，要求马某等人腾退占用的土地，拆除违建建筑物，但马某等人并未按其要求去做。
后公司诉至法院，认为其是马某等人房屋位置所在地区的土地使用权人，马某等人的房屋位于该块土地范围内，其私自建造房屋及附属建筑物，遂要求马某等人腾退并拆除其享有土地使用权土地上的房屋及附属建筑物。
【律师代理：法院调查理清事实真相】
接到案件后，北京在明律师事务所的毕文芳律师针对案件进行了分析：
首先，马某等人所居住的土地是由其爷爷在民国时期买下的，现由马某等人及家人共同居住，后将房屋翻建，但翻建后房屋所占用的土地并未超过原有土地使用范围，马某等人对该房屋享有合法的所有权和土地使用权。
其次，马某等人未为房屋办理正式的房屋所有权证是由于历史遗留原因所致，不是私搭乱建，不是违法建设。且违法建设应由城乡规划主管部门认定和处置，涉案公司无权要求马某等人腾退房屋。
最后，该公司并未取得涉案土地的使用权证，马某等人的房屋也并不在土地使用权证范围内，其要求马某等人腾退房屋是无法律依据的。
经过法院审理，认定了案涉房屋系马某等五人于1994至1995年期间共同翻建的事实。其后，法院进行了现场勘查，要求该公司对房屋及地基的位置进行测绘，并且为了进一步确定房屋的具体位置，又专门向市规划和自然资源委员会S分局进行咨询，得到回复案涉房屋仅有少部分位于该公司范围内。另外得知该公司不同意补偿或者安置马某等五人。
综上，B市S区人民法院最终判决驳回该公司的诉讼请求。
根据《物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
法院已经认定了马某等人翻建房屋的事实，故自房屋翻建完成之日起马某等人即取得案涉房屋的所有权。
房屋具有不可分割性，案涉房屋只有有限的部分位于该公司土地使用权范围内，既然该公司不同意补偿或者安置五被告，即意味着该公司不愿意通过该种方式获得案涉房屋所占用的土地使用权，故仅以其享有的小部分土地使用权的权利要求排除案涉房屋所有权人的使用权是不合理也不合法的。
北京拆迁律师杨在明律师通过本案想提示大家的是，在现实生活过程中，很多因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，不能因其无房产证即模糊了房屋所有权人，否定了房屋建造、居住者的权利。应综合考虑其建造历史、使用现状、当地土地利用规划以及有关用地政策等因素，确定房屋是否为合法建筑，确定房屋的合法所有权人。
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